El comprador debe el impuesto sobre la ganancia del vendedor.

Esta es la parte que sorprende. Cuando el vendedor de un inmueble en Estados Unidos es una persona extranjera, la ley federal exige que se retenga impuesto de los fondos de la venta. El dinero sale del vendedor. Pero el IRS no le reclama al vendedor que se haya retenido.

Le reclama al comprador. En las propias palabras del IRS, en la mayoría de los casos el comprador, como adquirente, es el agente de retención.¹ El vendedor ya tomó sus fondos y se fue del país. La obligación se quedó con la persona que compró la casa.

Cuál es la regla

FIRPTA, la Foreign Investment in Real Property Tax Act, opera a través de la sección 1445 del Código de Rentas Internas.¹ Es federal, así que funciona igual en Florida que en cualquier otro estado. Que Florida no tenga impuesto estatal sobre la renta no cambia nada al respecto, y vale decirlo en voz alta porque las dos cosas se confunden constantemente.

El porcentaje estándar de retención es 15% del monto realizado.¹ Lea "monto realizado" con cuidado, porque aquí es donde la cifra se vuelve impactante: generalmente se refiere al precio de venta, no a la ganancia del vendedor. Un vendedor extranjero que ve retener el 15% del precio bruto de una propiedad en la que apenas salió a mano no está malinterpretando la regla. Esa es la regla.

La retención no es el impuesto final. Es un pago anticipado contra lo que resulte ser la responsabilidad real del vendedor, y por eso importan los mecanismos de alivio que vienen más abajo.

Los dos umbrales que todo agente de listado debería saber

Hay dos números, y ambos dependen de lo que el comprador pretenda hacer con la propiedad, no de nada relacionado con el vendedor.

• $300,000 o menos, y el comprador la va a usar como residencia: no hay retención. El IRS otorga una excepción a la retención cuando el monto realizado no es mayor a $300,000 y el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia.²
• Más de $300,000 pero no más de $1 millón, y el comprador la va a usar como residencia: 10%. El porcentaje reducido de 10% aplica a una transferencia de propiedad adquirida por el adquirente para usarla como residencia dentro de ese rango.³
• Todo lo demás: 15%.¹

La condición de residencia es específica y no es un formalismo. El IRS exige que el comprador, o un miembro de su familia, planee ocupar la propiedad al menos el 50% de los días en que se use durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después de la transferencia.²

Lo que significa que un inversionista comprando una renta de $280,000 no obtiene la excepción, y un comprador que piensa vivir en una propiedad de $900,000 puede calificar para 10% en vez de 15%. Mismo vendedor, misma propiedad, respuesta distinta según el comprador. En un negocio donde el precio queda cerca de cualquiera de los dos umbrales, conviene saberlo antes de que se prepare el estado de cierre y no después.

La certificación que cierra el tema

La mayoría de las transacciones nunca llega a nada de lo anterior, porque la mayoría de los vendedores no son personas extranjeras. La forma en que eso se establece es una certificación: el vendedor le entrega al comprador una declaración, firmada bajo pena de perjurio, de que no es una persona extranjera, incluyendo su nombre, su número de identificación fiscal de Estados Unidos y su domicilio particular o de oficina.²

Vale saber dónde encaja la compañía de cierre aquí, porque este es el papel que la gente confunde con ser el agente de retención. Un sustituto calificado, que el IRS describe incluyendo al abogado o la compañía de título que maneja el cierre, puede recibir y validar esa certificación en nombre del comprador.² Ese es un papel de trámite en el manejo de documentos. No es lo mismo que ser la parte a la que el IRS le reclama, que sigue siendo el comprador.

Y la certificación no es un escudo mágico. Deja de proteger al comprador si este tiene conocimiento real, o recibe aviso de un agente o sustituto, de que la certificación es falsa.² Nadie puede recoger un papel que ya sabe que está mal y dar el problema por resuelto.

Veinte días, y el reloj arranca en el cierre

Cuando se requiere retención, el adquirente debe presentar el Formulario 8288 y remitir el impuesto retenido al IRS a más tardar el día 20 después de la fecha de la transferencia, reportándolo en el Formulario 8288 junto con el Formulario 8288-A.³

Veinte días no es mucho, y el plazo corre desde el cierre, no desde que alguien se da cuenta de que FIRPTA aplica. Este es el argumento práctico más fuerte para identificar a un vendedor extranjero temprano en la transacción y no en la semana del cierre.

Cuando la retención es mayor que el impuesto real

Esto pasa seguido, porque el 15% de un precio bruto de venta no tiene ninguna relación con lo que el vendedor realmente ganó. Un vendedor que vendió con poca utilidad, o con pérdida, puede fácilmente ver que le retienen mucho más de lo que jamás va a deber.

El mecanismo para eso es el Formulario 8288-B, una solicitud al IRS de un certificado de retención, que puede reducir o eliminar la retención en ciertos casos, incluyendo cuando la cantidad retenida excede la responsabilidad fiscal máxima del vendedor.³

Dos cosas sobre las que hay que ser realista. Es una solicitud, así que el resultado y los tiempos los decide el IRS y nadie en la transacción los controla. Y es trabajo fiscal. Si un vendedor en particular califica, y cuál es realmente su responsabilidad fiscal máxima, le corresponde a un contador público o a un abogado fiscalista, no a una orden de título ni a un agente de listado.

Qué significa esto al tomar el listado

Una pregunta, hecha temprano, previene casi todo el problema: ¿es el vendedor ciudadano estadounidense o residente para efectos fiscales? No "¿vive en el extranjero?", y no "¿de dónde es?". Ser persona extranjera es una cuestión fiscal y no coincide necesariamente con dónde vive alguien ni con su nacionalidad.

Si la respuesta es no, o el vendedor no está seguro, esa es una conversación para un contador público o un abogado fiscalista al principio de la transacción. No en la mesa de cierre, donde hay veinte días en un reloj federal y el comprador es el que está expuesto.

Lectura relacionada mientras revisa un expediente: lo demás que aparece tarde está en las deudas que una búsqueda de título no puede encontrar, y si el vendedor está casado y la propiedad es su residencia, vea por qué el derecho de homestead sigue al matrimonio y no a la escritura.

La versión corta

Un vendedor extranjero significa retención, generalmente 15% del precio de venta y no de la ganancia. El comprador es el agente de retención y carga con la responsabilidad. La propiedad ocupada por el comprador a $300,000 o menos está exceptuada, y aplica 10% entre $300,000 y $1 millón bajo la misma condición de residencia. Una certificación de no ser persona extranjera saca a la transacción de todo esto, salvo que el comprador sepa que es falsa. El Formulario 8288 y el impuesto vencen dentro de los 20 días de la transferencia, y el Formulario 8288-B es la vía para reducir la retención.

Haga la pregunta al tomar el listado. Si un expediente involucra a un vendedor extranjero, llámenos temprano y meta a un profesional de impuestos al mismo tiempo, porque las partes de esto que no son trabajo de título son las que traen el plazo pegado.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el porcentaje de retención de FIRPTA en Florida?

El porcentaje estándar es 15% del monto realizado, lo que generalmente significa el precio bruto de venta y no la ganancia del vendedor. Aplica un porcentaje reducido de 10% cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia y el monto realizado es mayor a $300,000 pero no mayor a $1 millón. FIRPTA es ley federal bajo la sección 1445 del Código de Rentas Internas, así que los porcentajes son los mismos en Florida que en cualquier otro estado.

¿Quién es responsable de la retención de FIRPTA, el comprador o el vendedor?

El IRS establece que en la mayoría de los casos el comprador, como adquirente, es el agente de retención. El dinero sale de los fondos del vendedor, pero la obligación de retenerlo y remitirlo recae en el comprador. Por eso una retención omitida se convierte en problema del comprador y no del vendedor que ya se fue.

¿Existe una exención de FIRPTA para una casa de menos de $300,000?

Existe una excepción a la retención cuando el monto realizado no es mayor a $300,000 y el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia. La condición del IRS es que el comprador o un miembro de su familia planee ocupar la propiedad al menos el 50% de los días en que se use durante cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después de la transferencia. Depende del uso que el comprador realmente pretenda darle, no solo del precio.

¿Cuánto tiempo tiene el comprador para pagar la retención de FIRPTA al IRS?

Las instrucciones del IRS exigen que el adquirente presente el Formulario 8288 y remita el impuesto retenido a más tardar el día 20 después de la fecha de la transferencia. La cantidad retenida se reporta en el Formulario 8288 junto con el Formulario 8288-A.

¿Cómo evita un vendedor la retención de FIRPTA si no es una persona extranjera?

Entregando al comprador una certificación, firmada bajo pena de perjurio, que declare que el vendedor no es una persona extranjera e incluya su nombre, su número de identificación fiscal de Estados Unidos y su domicilio particular o de oficina. Un sustituto calificado, como el abogado o la compañía de título que maneja el cierre, puede recibir y validar esa certificación en nombre del comprador. La certificación no protege al comprador si este tiene conocimiento real, o recibe aviso, de que es falsa.

¿Se puede reducir la retención de FIRPTA si excede el impuesto realmente adeudado?

El Formulario 8288-B se usa para solicitar al IRS un certificado de retención, que puede reducir o eliminar la retención en ciertos casos, incluyendo cuando la cantidad retenida excede la responsabilidad fiscal máxima del vendedor. Es una solicitud ante el IRS, así que si se otorga el alivio y cuándo queda fuera del control de cualquiera en la transacción.

Fuentes

Cada afirmación de esta guía proviene de las fuentes que aparecen abajo. Las cifras y los plazos establecidos por ley se tomaron directamente de la fuente oficial, no de artículos que las comentan. Fuentes verificadas por última vez el 2 de octubre de 2026.

1. FIRPTA Withholding — agente de retención, sección 1445 del IRC, porcentajes y umbrales de residencia (en inglés) Internal Revenue Service Consultada el 2 de octubre de 2026
2. Exceptions from FIRPTA Withholding — excepción de residencia y certificación de no ser persona extranjera (en inglés) Internal Revenue Service Consultada el 2 de octubre de 2026
3. Instructions for Form 8288 — plazo de 20 días, el porcentaje reducido de 10% y el Formulario 8288-B (en inglés) Internal Revenue Service Consultada el 2 de octubre de 2026