El mayor costo del vendedor es un impuesto que ambas partes siguen debiendo.

Los costos de cierre de un vendedor en Florida se dividen en dos grupos: los que fija la ley y los que fija el contrato de compraventa. El más alto casi siempre está en el primero, y es el impuesto de sellos documentales sobre la escritura: 70 centavos por cada $100 de contraprestación en todos los condados de Florida excepto Miami-Dade, que son 60 centavos más una sobretasa de 45 centavos que el estatuto no aplica a una residencia unifamiliar ni a una unidad de condominio. El resto del grupo de ley es cualquier cargo de estoppel de la asociación y la parte prorrateada de los impuestos sobre la propiedad.

Dos cosas de ese impuesto toman a la gente por sorpresa. El Departamento de Ingresos considera responsable a cada una de las partes de la escritura, diga lo que diga el contrato sobre quién paga. Y los impuestos sobre la propiedad se prorratean en atraso contra un descuento que baja cada mes de noviembre a marzo, así que la fecha en que cierra la operación es parte del cálculo.

Que es justo lo contrario de donde suele irse la conversación. Pregunte qué paga un vendedor y se habla de inmediato de los cargos negociables — quién cubre la póliza de propietario, si el vendedor aporta algo, cómo queda la comisión — mientras los números más altos quedan más abajo, fijados por la ley y calculados aquí distinto que en el resto del estado.

Dos grupos, y solo uno es negociable

Ayuda ordenar el lado del vendedor en dos grupos antes de mirar cualquier cifra.

Fijado por la ley. El impuesto de sellos documentales sobre la escritura. Cualquier cargo de estoppel de la asociación, que la ley limita en lugar de dejarlo a la asociación. La parte del vendedor en los impuestos sobre la propiedad, que tasa el condado y se prorratean. Los montos de este grupo no son algo que alguien en la mesa pueda negociar a la baja.

Fijado por el contrato y la costumbre local. La póliza de título del propietario y el conjunto de cargos que viaja con ella, que en la mayoría de los condados de Florida es por costumbre del vendedor y en Miami-Dade y Broward por costumbre no lo es. Esa asignación es un tema propio, y más grande de lo que parece, tratado en quien paga la póliza de título escoge la compañía de cierre.

Todo lo que sigue es sobre el primer grupo. Recibe mucha menos atención y suele ser la cifra más alta.

El impuesto de sellos documentales, y la excepción de Miami-Dade

Florida le cobra impuesto a la escritura misma. La tasa es de 70 centavos por cada $100, o porción de ellos, de la contraprestación total en todos los condados del estado menos uno.¹

La excepción es Miami-Dade, donde la tasa es de 60 centavos por cada $100, o porción de ellos, de la contraprestación total. Miami-Dade también tiene una sobretasa de 45 centavos por cada $100.¹ La sobretasa es un gravamen discrecional del condado, y el estatuto que la autoriza limita la tasa a 45 centavos por cada $100 y obliga al condado a usar los ingresos únicamente para ayudar a financiar la construcción, rehabilitación o compra de vivienda para familias de ingresos bajos y moderados.³

Así que Miami-Dade no es simplemente un condado más barato ni más caro. Tiene una tasa base más baja y un cargo adicional separado que puede aplicar o no, y ahí es donde falla la aritmética de quien trabaja con el número estatal.

La sobretasa no aplica a un condominio, y el estatuto lo dice por su nombre

Esta es la parte que vale llevarse si usted trabaja en Miami, y el estatuto lo dice sin rodeos:

There shall be no surtax on any document pursuant to which the interest granted, assigned, transferred, or conveyed involves only a single-family residence.

Fla. Stat. s. 201.031²

En español: no habrá sobretasa sobre ningún documento en el cual el interés otorgado, cedido, transferido o traspasado involucre únicamente una residencia unifamiliar. Y el estatuto no deja "residencia unifamiliar" a interpretación. Define el término de modo que incluye una unidad de condominio, una unidad poseída mediante acciones o membresía que representan un interés de propiedad en una corporación dueña del dominio o de un arrendamiento de largo plazo, y una vivienda independiente.²

En un mercado construido sobre condominios esa distinción pesa, y corta en los dos sentidos. La venta directa de una unidad de condominio queda fuera de la sobretasa aunque no sea una casa. La propiedad que no es una residencia unifamiliar dentro de esa definición no recibe la excepción. En qué categoría cae una transferencia específica es una pregunta sobre ese documento y esa propiedad, y es una para hacerle al agente de cierre que maneja el expediente antes de que salga una hoja de neto, no una para resolver con una tabla de tasas.

La cláusula que asigna el impuesto no mueve quién lo debe

Aquí está el hallazgo que no aparece en los artículos habituales sobre este tema, y lo declara con claridad la propia autoridad fiscal.

All parties to the document are liable for the tax regardless of which party agrees to pay the tax.

Departamento de Ingresos de Florida, sobre el impuesto de sellos¹

En español: todas las partes del documento son responsables del impuesto sin importar cuál de ellas acuerde pagarlo. Lea eso frente a cómo se maneja el cargo en realidad. El contrato lo asigna, el agente de cierre lo cobra de quien el contrato nombra, y el impuesto se remite cuando se registra la escritura. En el caso corriente ahí termina el asunto y nadie piensa en responsabilidad.

Lo que esa frase le dice es qué es y qué no es la asignación. Es un acuerdo entre las partes sobre quién aporta el cargo en la mesa. No es un mecanismo que saque a la otra parte del estatuto. Eso es útil de entender en cualquier operación donde el impuesto se esté usando como ficha de negociación, o donde una escritura se mueva fuera de una venta convencional, y es una razón para que el cálculo quede bien hecho en el cierre en vez de discutirse después.

Los impuestos sobre la propiedad se prorratean hacia atrás, y el mes cambia el número

En Florida los impuestos sobre la propiedad se pagan en atraso, y esa es la fuente de confusión más común en el estado de cierre de un vendedor.

Los impuestos vencen y son pagaderos el 1 de noviembre de cada año. Entran en mora el 1 de abril siguiente al año en que se tasaron, o 60 días después de que se envió el aviso original de impuestos, de esas dos fechas la que caiga después.⁴ Una venta que cierra en los meses anteriores a que se liquide esa factura deja entonces al vendedor responsable de su porción de un impuesto que nadie ha pagado todavía, manejado como un crédito en el estado de cierre y no como un pago al condado.

Luego está el calendario de descuentos, que es donde empieza a importar el almanaque. El Estatuto de Florida 197.162 lo establece mes a mes: 4 por ciento en noviembre, 3 por ciento en diciembre, 2 por ciento en enero, 1 por ciento en febrero y cero por ciento en marzo.⁵

Un prorrateo calculado contra una cifra con descuento es un número distinto en noviembre que en febrero. Dos ventas casi idénticas con pocas semanas de diferencia a ambos lados del cambio de mes no producen estados de cierre idénticos, y ese es el mecanismo, no un error.

Lo que esta guía no le va a decir es cómo se calculará su prorrateo, porque eso lo establece el contrato de compraventa y no el estatuto. El contrato escoge el método. Los estatutos de arriba solo explican por qué se mueven los insumos. Si la cláusula de prorrateo de un contrato no le queda clara, esa es una pregunta para el agente de cierre antes de firmar.

El cargo de la asociación, si hay uno

Cuando hay una asociación de condominio o de propietarios, el certificado de estoppel es un costo del vendedor del grupo de la ley y no del negociable, porque la ley de Florida limita lo que una asociación puede cobrar por él, le pone a la asociación un plazo de 10 días hábiles, y dispone que si no lo entrega dentro de ese plazo a fee may not be charged for the preparation and delivery of that estoppel certificate.⁶⁷

La cifra que hay que citar no es la que está impresa en el estatuto, y esa es una trampa que conviene conocer. Eso, los plazos y la vigencia del certificado están tratados en el estoppel tiene un reloj, un tope y una fecha de vencimiento.

Dónde se sorprenden los vendedores

Casi siempre del lado de la ley, y casi siempre por las mismas pocas razones.

• Una hoja de neto armada con la tasa estatal de 70 centavos para una propiedad de Miami-Dade, o armada con la sobretasa sumada a una transferencia que el estatuto exceptúa.
• Un vendedor que entendió el prorrateo de impuestos como un pago y no como un crédito por una factura que no se ha emitido ni pagado.
• Un cierre que se corre unas semanas y cruza el cambio de mes, cayendo en un nivel de descuento distinto al que supuso la estimación.
• Un vendedor o agente de fuera del área aplicando la costumbre y la tasa de un condado que no usa ninguna de las dos.
• Un cargo de la asociación que nadie anticipó porque el estoppel se pidió tarde.

Ninguno de estos es difícil cuando aparece mientras se prepara la hoja de neto. Todos son conversaciones incómodas cuando aparecen en la mesa.

La versión corta

Los costos negociables del vendedor los fijan el contrato y la costumbre local. Los más altos los fija la ley. El impuesto de sellos documentales corre a 70 centavos por cada $100 de contraprestación en toda Florida excepto Miami-Dade, que es 60 centavos más una sobretasa de 45 centavos que el estatuto no aplica cuando el interés transferido involucra únicamente una residencia unifamiliar, término que incluye una unidad de condominio. Diga lo que diga el contrato sobre quién paga ese impuesto, el Departamento de Ingresos considera responsables a todas las partes de la escritura. Y los impuestos sobre la propiedad se prorratean en atraso contra un descuento que baja cada mes de noviembre a marzo, así que la fecha de cierre es parte del cálculo.

Si está preparando una hoja de neto para un vendedor y quiere que las cifras de ley se revisen contra la propiedad real y el documento real antes de que llegue a su cliente, envíela. Es una revisión rápida y es el punto más económico de la operación para atrapar una tasa equivocada.

Preguntas frecuentes

¿Qué paga el vendedor en un cierre en Florida?

Los costos del vendedor se dividen en dos grupos. El primero lo fija la ley y no es negociable en su monto, principalmente el impuesto de sellos documentales sobre la escritura, más cualquier cargo de estoppel de la asociación y la parte prorrateada de los impuestos sobre la propiedad. El segundo lo fija el contrato de compraventa y la costumbre local, que en la mayoría de los condados de Florida incluye la póliza de propietario pero que en Miami-Dade y Broward por costumbre no. Solo el segundo grupo es negociable.

¿Cuánto es el impuesto de sellos documentales sobre una escritura en Florida?

La tasa es de 70 centavos por cada $100, o porción de ellos, de la contraprestación total en todos los condados de Florida excepto Miami-Dade, donde es de 60 centavos por cada $100. Miami-Dade también tiene una sobretasa de 45 centavos por cada $100. El impuesto se calcula sobre la contraprestación de la escritura, no sobre el monto del préstamo.

¿La sobretasa de Miami-Dade aplica a la venta de un condominio?

No. El Estatuto de Florida 201.031 dispone que no habrá sobretasa sobre ningún documento en el cual el interés transferido involucre únicamente una residencia unifamiliar, y la definición que da el propio estatuto de residencia unifamiliar incluye expresamente una unidad de condominio además de una vivienda independiente. La venta directa de una unidad de condominio queda entonces fuera de la sobretasa, mientras que la propiedad comercial y las transferencias de varias unidades no.

Si el contrato dice que el vendedor paga el impuesto de sellos, ¿el comprador queda libre?

No frente al estado. El Departamento de Ingresos de Florida establece que todas las partes del documento son responsables del impuesto sin importar cuál de ellas acuerde pagarlo. El contrato decide quién lo aporta en la mesa de cierre y así se maneja en la práctica, pero no traslada la responsabilidad legal fuera de la otra parte.

¿Cómo se prorratean los impuestos sobre la propiedad en un cierre en Florida?

En Florida los impuestos sobre la propiedad se pagan en atraso. Vencen y son pagaderos el 1 de noviembre de cada año y entran en mora en la más tardía de dos fechas, el 1 de abril siguiente al año de la tasación o 60 días después de que se envió el aviso original de impuestos, así que una venta que cierra antes de que se pague la factura deja al vendedor debiendo su parte de un impuesto que nadie ha pagado todavía. El monto acreditado se calcula según el método que establezca el contrato de compraventa, y por eso vale leer la cláusula de prorrateo antes del cierre y no después.

¿Por qué el mes en que ocurre el cierre cambia el prorrateo de impuestos?

Porque el descuento que fija la ley se reduce mes a mes. El Estatuto de Florida 197.162 permite un descuento de 4 por ciento en noviembre, 3 por ciento en diciembre, 2 por ciento en enero, 1 por ciento en febrero y cero por ciento en marzo. Un prorrateo calculado sobre una cifra con descuento es por lo tanto un número distinto en noviembre que en febrero, y esa es una razón por la que dos cierres casi idénticos con pocas semanas de diferencia no producen estados de cierre idénticos.

Fuentes

Cada afirmación de esta guía proviene de las fuentes que aparecen abajo. Las cifras y los plazos establecidos por ley se tomaron directamente de la fuente oficial, no de artículos que las comentan. Fuentes verificadas por última vez el 29 de octubre de 2026.

1. Impuesto de Sellos Documentales — tasas para escrituras, la tasa y sobretasa de Miami-Dade, y la responsabilidad de las partes Departamento de Ingresos de Florida Consultada el 29 de octubre de 2026
2. Estatuto de Florida 201.031 — la sobretasa discrecional y la excepción de la residencia unifamiliar Senado de Florida Consultada el 29 de octubre de 2026
3. Estatuto de Florida 125.0167 — el tope de 45 centavos por cada $100 y el uso de los ingresos para vivienda Senado de Florida Consultada el 29 de octubre de 2026
4. Estatuto de Florida 197.333 — cuándo vencen los impuestos y cuándo entran en mora Senado de Florida Consultada el 29 de octubre de 2026
5. Estatuto de Florida 197.162 — el calendario mensual de descuentos para el pago de impuestos sobre la propiedad Senado de Florida Consultada el 29 de octubre de 2026
6. Fla. Stat. s. 718.116 — certificados de estoppel para asociaciones de condominio, en la subsección (8): el plazo de 10 días hábiles, el tope del cargo y la pérdida del cargo (en inglés) Senado de Florida Consultada el 29 de octubre de 2026
7. Fla. Stat. s. 720.30851 — certificados de estoppel para asociaciones de propietarios (en inglés) Senado de Florida Consultada el 29 de octubre de 2026